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    1. 深圳房地產信息網新房在線

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      2018-11-30更新

      大族·云峰備案名:大族云峰花園

      參考均價:59000元/㎡房貸計算器備案價格
      地鐵周邊品質住宅新興片區
      戶型:二房(7)、三房(2)全部戶型
      類型:商品住宅,商業總房源:1224車位數:1347
      開發商:大族控股集團有限公司
      標簽:風趣橫生 澳门威尼斯人官网 鑄造村社區

      項目地址:深圳市龍崗區坂雪崗大道與永香路交匯處地圖查看

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      大族·云峰3棟B1戶型
      3棟B1戶型 二房 103㎡

      銷售狀態(0已售,0在售)

      戶型解讀:暫無

      暫無

      參考總價

      大族·云峰3棟B2戶型
      3棟B2戶型 二房 103㎡

      銷售狀態(0已售,0在售)

      戶型解讀:暫無

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      大族·云峰3棟B3戶型
      3棟B3戶型 二房 103㎡

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      牛浩思評樓

      全部樓評
      更新時間:2018-11-30

      項目的開發商是深圳市大族云峰投資有限公司,母公司為大族投資控股集團有限公司,一個在高新制造業大有名氣的企業,卻在幾年前開始進軍地產業。

      地產業務分布廣泛,美國、瑞士和澳洲均為染指,國內除深圳大本營外,北京、上海、沈陽、太原等城市亦有布局。

      在深圳項目最多,但跟前幾年風風火火時相比,如今淡定得多,除布吉的大族河山外,也僅有坂田的大族云峰有點眉目,其余項目都還比價前期階段。

       

      更新時間:2018-11-30

      【項目區位及交通環境】

      大族云峰位于龍崗區的坂田南片區,坂雪崗大道和永香路的西北交匯處,南面臨近萬科第五園,北面緊挨珠江旭景佳園,隔著坂雪崗大道與諾德中央二期相對望。是坂田南居住社區比較集中且居住屬性較為純粹的區域。

      與福田羅湖相接,跟龍華一樣,曾以“后花園”著稱,提供了相當規模的大型住宅社區,并吸引了不少置業者安居。

      周邊社區除萬科第五園等大型社區外,還有不少近幾年入市的次新盤,如德潤榮君府、碧桂園榮匯、儒駿城立方、太陽雨家園、萬科璞悅山、星河銀湖谷等。

       

      區位環境:

      坂田位于深圳中部,跟龍華組團為深圳中軸線上的重點發展區域。龍華和坂田分屬兩個行政區,但地理關系極為緊密,兩者相依,并稱“龍坂”,大致以梅觀路區分兩者的行政界線。

       

      在道路兩旁分別有華為和富士康兩大企業坐鎮,為兩片區的經濟發展和產業布局都有深刻的影響。

      單看坂田,通俗來說,以布龍路為界分為坂田南、北兩片區。

       

      坂田北總占地面積約22.18平方公里,聚集了華為、神舟、康冠、航嘉等10多家國內外知名企業,是深圳市高新技術產業帶的重要組成部分、廣深科技創新走廊中深圳市“四大核心”之一。

      多年以來,坂田北的另一代稱叫“坂雪崗科技城”,依托華為總部及相關產業鏈,發展產城融合。不過,實際效果不及預期,尤其是城市更新上,拖欠很大。

      坂田南總占地面積約10.88平方公里,以居住生活區為主,隨著萬科星火和星河world的進駐,產業空間也得到了釋放發展。

       

      今年8月,相關會議上原則通過了《坂雪崗科技城擴容實施方案》,意味著坂田南將整體并入到坂雪崗科技城范圍內。

      擴容后的坂雪崗科技城,將發展定位調整為以世界級新一代信息技術產業集群為核心,打造科技創新產業聚集、城市服務功能完善、人居環境優越、自然環境優美、社會管理高效、高端人才聚集的粵港澳大灣區科技產業與城市融合發展示范基地。

      希望這次能夠一并做好統籌,提高產城融合的改造效率。

       

      交通環境:

       

      地鐵:項目距離地鐵5號線坂田站步行距離約800米,距離在建地鐵10號線光雅園站約1公里。步行的話,這距離稍微超出了舒適區間,好在這一片區的步行通道設施較為完善。

      在建的地鐵10號線預計2020年中通車運營,貫通坂田北和坂田南兩個片區,打破必須從龍華轉線到市區的尷尬。

      10號線是支撐坂田區域價值進一步提升的關鍵線路。也是龍坂片區既4號線之后的又一南北縱向大通道,緊密聯系坂田和福田中心區,南向的終點跟4號線一樣為福田口岸,同時也對接著香港。



      10號線規劃有東延段,穿過東莞后到龍中等片區。

       

      周邊人行設施

       

      道路:項目周邊的路網比較完善,東側是坂雪崗大道,跟五和大道一樣,是溝通坂田南北向的主要干道,同時也是對接南坪快速路及未來坂銀通道的“通關”之路。

      ①新建的坂銀通道,規劃定位為以公交功能為主導的主干道,雙向六車道。預計可以使得坂田擺脫對梅林關高度依賴,預計不堵車的情況下可使項目到福田的通車時間壓縮至15分鐘左右。最新消息顯示該通道需要到2019年完工,已經大大超出當年開建時的工期。

       

      ②規劃布坂聯絡道起點接永香路、坂田環城路,終點接龍沙路、布吉三聯路,呈東西走向,道路總長約3.26公里,道路部分紅線寬50米,設計車速為50公里/小時,雙向六車道,按城市Ⅰ級主干道標準建設。

      該路建成后將主要緩解布龍路和吉華路去往市區的通行壓力,但另一方面也可能給永香路和環城路帶來新的交通壓力。

      (好吧,老牛偷下懶沒做新圖,中央道2的西側對面即是大族云峰。)

       

      雖然未來2、3年內將有地鐵10號線和坂銀通道通常運營,但在巨大的居民流量面前,連接通道還需多多益善。

       

       

      【周邊配套】

      教育配套


      幼兒園:位于大族云峰二期地塊的東側,未建成。

      小學學區:坂田實驗學校,即大族云峰代建的學校,今年9月3日開學典禮,招收該校的第一屆學生。

      生源主要是大族云峰周邊的生活社區,包括諾德中央道、十二橡樹莊園、珠江旭景佳園、德潤榮君府等,以及一些城中村社區。



      初中學區:坂田實驗學校,同時,從今年的龍崗區基礎教育科官方學區范圍來看,大族云峰所在的區域還可以報名深圳實驗學校坂田校區,這稱得上坂田目前最矚目的學區。

      但是,具體的學區劃分,還需根據官方的最新調整定奪。

       

      醫療配套

      龍坂作為整體,配套方面有很多是可以便捷地共享共用,醫療配套是其中一項。未來幾年,龍華和坂田醫療資源將會加大投入,大族云峰直線距離4公里范圍內,新建3所市級三甲醫院,即深圳市第二兒童醫院、吉華綜合醫院、新華醫院,在萬科城東面還規劃有新的醫院用地等。

       

      文體休閑配套

      這一塊坂田片區是比較缺失的,后期需彌補工作比較多,而且效率不高,譬如規劃多年的南園文體中心,幾年過去也沒實質進展。

      而規劃新建的項目中,比較矚目的有坂雪崗藝術中心和雪象體育公園。

       

      ①坂雪崗藝術中心北鄰貝爾路,東鄰坂雪崗大道,西南側緊靠黃金山公園,部分地塊為嘉長源高科技工業園城市更新單元貢獻。附近有在建的貝爾路地鐵站,是坂雪崗科技城重要的城市開放空間節點之一。

      ②雪象體育公園在坂田的東北角,面積約142萬㎡,屬市政公用設施,由華僑城投資運營。將被打造成集文化+體育+生態+科技+社交于一體的國際一流文化生態體育公園。該體育公園,也是為了配合華僑城開發建設甘坑小鎮做服務。

      ③根據法定圖則,大族云峰的南面的用地為博物館、福利院、圖書館等市政配套項目,但是除圖書館用地外,其余的地塊現狀是民房,拆遷改造和回遷阻力不小。

       

      商業配套

      ①大族云峰項目自身配建有約4.3萬㎡的集中型商業+底商物業,運營主體有待確認。

      ②坂田南商品房住宅集中,長期缺少集中型的購物場所,所以底商相對發達得多。如萬科第五園的連片底商,萬科紫悅山的兒童主題購物商場“里有糖”、坂田手造街等。

      手造文化街是集旅游、休閑、購物于一體的景區型文化商業平臺,還不錯的街區體驗。

      ③而銀湖谷的坂田cocopark將補充坂田南新的購物體驗,也打破坂田大型shopping mall的空白歷史。。

      坂田cocopark將于9月29日開業,約8萬㎡的體量,規劃分為地下2層和地上4層,同時還獨設了頂層花園。

      首批主力品牌有永輝超級物種、星河環宇影院、中航健身會等。目前部分餐飲品牌及零售品牌已經試業中。

       

      【舊改規劃】

      坂田南、北兩片區都有大量的舊改規劃項目,現實供應的大多項目,r如大族云峰、中央道二期、星河銀湖谷、信義嘉御山、城市廣場等均通過舊改而來。

      大族云峰周邊,即布龍路兩側也集中有不少的舊改用地,包括萬科、華僑城、恒大的項目。預期未來改造后,將會配建一定的商業或是其他配套,將對周邊居住環境帶來一定的改善。

       

      【周邊競品分析】

      隨著大型商住綜合體、品質社區盤和口碑學區房的誕生,坂田的樓盤價格開始逐漸分化。以往相對緊湊,價差小的情況已不復存在。如今幾乎同一個小片區內,價格差會因樓盤資源不同,每平米拉開1-2萬及以上。

      從地理關系來說,大族云峰和中央道二期、碧桂園榮匯相近,三者之間不過200米范圍內。

      不過,從樓盤屬性來看,三者的差距是比較大的。其中,碧桂園榮匯以安居型商品房為主,可售商品住宅僅有少量,且戶型面積以中大戶型為主,主推建面102和118㎡,社區規模較小;

      中央道二期的社區規模跟碧桂園榮匯差不多,產品比較純粹,戶型區間段也較為豐富,主流的剛需和低階改善為主。該項目的開發主體中鐵置業集團有限公司在上海產權交易中心掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權,有可能會涉及到運營銷售主體的變更,影響入市進度;

      大族云峰則是比較典型的綜合舊改項目,物業形態囊括住宅、寫字樓、商業等,還配建九年制學校,幼兒園,不管是社區規模還是地塊屬性都是要出色很多,容易形成區域的關注對象。

      另外,作為一個被“耽誤”的項目,大族云峰最終的備案價格可能不會低于預期。

       

      再補充下項目的周邊環境圖:

       

       

       

      更新時間:2018-11-30

      【地塊信息】

      大族云峰原為大光勘舊改項目,2013年便公布了規劃草案。原地塊建筑均為低矮的廠房及樓宇,土地利用率較低。

      根據該舊改的路網規劃,大族云峰項目整體分為三大區域,即社區主體一期、二期和九年制學校及綠地。

      功能分區又細分為住宅、商辦、行政辦公、學校、公園、街頭綠地等用地屬性。其中,學校在地塊的西北角;寫字樓和行政辦公用地在地塊的最東側。

       

       

       項目詳情


      項目占地面積約8萬㎡,總建面約45萬㎡,分一、二期開發建設,將要入市的是一期項目,二期項目還在規劃建設中。

       

      兩期共由8棟29-32層的高層住宅及1棟寫字樓圍合而成,是集中商業、寫字樓、高檔住區于一體的綜合體項目,項目還配建有9班幼兒園,45班九年一貫制公立學校。社區園林臺地約3萬㎡。

       

      其中一期共4棟住宅(含1棟保障房)和1棟寫字樓。其中3、5、6棟是普通商品住宅,每棟均分為A/B兩座。4棟是保障房,10棟為寫字樓。

       

       

      商業建筑面積約4.3萬㎡,包含集中型商業,集中型商業在保障房和寫字樓的裙樓部分的1-5層,并于3棟的1層沿街商鋪相連。

       

       

      集中型商業,對該片區社區居民來說,是值得期待的配套場所。

       

       

      一、二兩期共2334戶,包括商品房1874戶,保障房460戶。其中1期的3、5、6棟共3棟高層商品住宅,共764戶。

       

       

      一期戶型為建面92-166㎡的3-5房,具體有建面92㎡3房1衛、103㎡3房2衛、140㎡4房和166㎡5房。其中,3A、3B、5A、5B座均為一層五戶;6A和6B為一層三戶。


      3棟A/B座均為建面103㎡的3房戶型6棟A/B座均為大戶型,且南北通透,南向樓間距約75米,北向樓間距約50米,可謂一期的樓王單位。5A和5B均為建面92㎡和103㎡戶型,建筑“坐東向西”,整體東西向為主,朝向較3棟和6棟稍差些,當然也有西南向這些相對好些朝向選擇。

       

       

       

       

      綜述:

      1,大族云峰坐落于坂田南片區,整體環境優美,配套逐步完善。而項目自身也為更新改造項目,將為片區局部帶來完善的社區交通路網、學校配套和稀缺的社區型集中式商業約4.3萬㎡,有望成為地標型社區;

      2,項目的綜合屬性較強,各方面配套均能基本滿足,整體均好性不錯;

      3,社區以初步改善型產品為主,樓王單位為6棟則以大戶型為主,社區規模大,整體看樓宇間的樓間距優勢較為突出;

      4,二期的建設較為緩慢,影響一期前期入住體驗;南面規劃的的市政配套項目進度不明朗。

       

      更新時間:2018-11-30

      大族云峰取得了預售許可證,目前已在市場監督管理局公示,本次為大族云峰首開,產品位于3棟A座和3棟B座,共263套,均為住宅,戶型建面約103-104㎡,均價5.9萬/㎡,單價區間在5.5-6.2萬/㎡,總價區間在563-636萬/套。

       

       

      部分備案價格

       

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